□徐小飞

房子卖了,户口却没迁走,有时候房子里还有卖房者其他亲戚朋友的户口。近年来,随着房价上涨、户籍管理政策变化以及教育资源不均衡导致的学区间房价差异,卖房不迁户口的现象屡见不鲜。司法实践中,因卖房不迁户口而产生的纠纷有逐年上升的态势,并不断向法院聚集。

根据现有户籍政策,房屋内现有户口不影响新的所有权人户口迁入。但从买房人角度而言,其购买房屋不仅希望能够顺利实现产权过户的目的,还希望购买到的房屋足够“干净”——不存在他人的户口登记。事实上,卖房不迁户口,可能会让买房人“很受伤”。如对于学区房,如果卖房者的子女占用了学籍,可能会导致买房人的子女不能入学；有的地方拆迁政策不同,户口留在原房屋上的卖房者可能也会分得相应拆迁利益,买房人所得的拆迁利益就会相应减损；如果卖房不迁户口,还可能导致买房人将该房屋再次交易存在困难,毕竟在同等条件下没有潜在的买家愿意购买留有他人户口的房子。

针对卖房不迁户口引发的纠纷,法院提醒买房者应全面核查交易房屋户籍登记情况、明确户口迁出期限及违约责任、注意固定因对方违约造成损失的证据等。

从社会治理长远角度看,有关部门对卖房不迁户口引发的问题要引起重视,依据实际情况制定并完善相关法规政策,让相关制度及时跟进。有关部门要研究“户随人走”的户口迁出政策,避免在房屋买卖过程中出现因政策原因所导致的无法处理的持续违约情况。同时,要建立社会公共户籍制度。今年5月1日实施的《上海市常住户口管理规定》规定,房产交易后,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出,房屋所在地公安派出所对拒不迁出或者无法通知的可直接将其户口迁至社区公共户。上海的有关做法具有借鉴意义。此外,要提高违法、违约成本,形成强大震慑力。如对学区房可适用申请行为保全,禁止卖房者使用涉案房屋对应户口的学籍,对恶意违约不迁户口的卖房者,适用惩罚性损害赔偿制度等。

作者单位:北京市延庆区法院

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