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针对目前的政策来说，卖掉房子就是无房户了，未来会不会跟进深圳的卖房扣积分，就不好说了，政策具有时效性，打新需谨慎。

　　

2月6日，上海新一轮楼市调控“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施。“沪十条”实施以来首次新开的3处楼盘，全部采用计分制，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

　　

认购?打分?摇号购房人在认购时，需要按照“计分制”规则，自行申报、承诺家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素。如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，确认每一个购房者的积分。认购积分审核时间争取在10天左右。

　　

积分计算细节如下：

　　

　　

积分主要分为：基础分和动态分两个部分。

　　

其中，基础分满分60分，主要针对新兴上海无房家庭；

　　

动态分满分24分，对上海本地家庭优惠更多，但整体涨分数值不如基础分。

　　

想拿满基础分，只需要满足：上海家庭户口，当前无房，且5年内无购房记录即可。

　　

动态分具体计算很简单，只需要明确认筹日至2003年1月之间，购买人总共在上海缴过多少个月的社保。

　　

目前满社保月数为224个月

　　

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社保系数浮动，无房家庭并非绝对优势

　　

值得一提的是，3月起开启认筹的楼盘当中，出现了社保系数积分浮动的案例，而且还是3个楼盘！上海星河湾，社保系数0.21分/月；尚海湾豪庭，社保系数0.18分/月；招商虹桥公馆，社保系数0.11分/月!（其它楼盘基本为0.1分/月）。

　　

　　

不同的项目，社保系数不固定，每个人的积分是不固定的。假设积分系数为X，个人积分=基础分+X*社保缴纳月数。

　　

　　

有人算了一笔账：以社保系数最高0.24分计算，多交5年社保，积分多7分，多交10年社保，积分多14分，若达到了缴纳的最高上限，单社保系数分就可以占52.56分！堪比基础分满分值（60分）啊！

　　

这也就意味着，缴纳了多年社保的改善型客群，相对无房的年轻购房者，并不处于劣势。

　　

那么购买力相对没有那么强的年轻人，又一朝回到解放前了么？这就和社保系数的制定有着极大的关系，理清了这里面的关系，就会发现社保系数这个容易让人忽略的点，设置得实在太妙了！

　　

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套均总价越高，社保系数越高

　　

社保系数不是楼盘自己定的，而是交易中心。根据目前已经确定社保系数的6个楼盘来看，楼盘的套均总价高低是影响社保系数的关键点。

　　

　　

按目前的几个样本来看，500万为分水岭，总价500万以上的楼盘，套均总价越高、社保系数也越高。基本规律是套均总价每多100万，社保系数上调0.01左右，直至最高值0.24（仅根据目前样本，非官方表态）。

　　

这一设定，妙就妙在，总价越低的刚需房，年轻无房客户就在积分上越有优势，而总价越是高的改善型、豪宅类住宅，则缴纳社保年限越高、消费力越强（对上海贡献力度更大）的人群更占优势。

　　

“部分新楼盘是改善型项目，部分购房者也是购买第二套改善型住房，基础分比较低。通过社保系数进行微调，适当提高社保分值，让改善型购房者有机会买到新房。”分析师卢文曦分析道，动态调整社保系数，是对调控政策的细化，可以满足更多合理的改善需求，对认购者也有积极的疏导作用。同时，购房者根据各自的分值，通过平衡自身情况，选择最适合自己的心仪房源。

　　

上海新房积分操作中常见问题

　　

购房者在认购时，需要按照“计分制”规则，自行申报、承诺家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素。

　　

　　

在购房者申报个人信息后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，确认每一个购房者的积分。认购积分审核时间预计为10天，截止目前积分制，已经使用近5个月了，日趋完善。

　　

积分制出台已有些许时日，日前关于大家关心的“博士读书”、“公务员/事业单位社保”、“退休人员”等问题也有了说法：

　　

1.公务员/事业单位，可以拉养老保险对账记录；

　　

2.上海在读博士可以开学院证明，已毕业的提供毕业证书；

　　

3.在退役或现役军人可以由所在部队开证明，标注入驻时间，以及是否驻沪，要有经办人的姓名，联系方式；

　　

4.退休人员可以到退休时的社保局拉一份养老金核对表；

　　

5.中央驻沪单位；

　　

6.老公房人均小于7平米也可以算名下无房。

　　

值得一提的是第4点，这个是因为退休人员拉不出社保，要提供“养老金核定单”来证明自己缴纳了多久的社保，来算积分。

　　

问

　　

5年内拿了动迁房，算有购房记录吗？

　　

答

　　

动迁房属于政府安置，算名下有房，但不算5年内有购房记录！

　　

问

　　

博士的社保月数怎么计算？

　　

答

　　

在读博士可以开学院证明，已毕业的提供毕业证书；

　　

在读博士：非沪籍在上海就读期间，计算社保月数沪籍在上海或者外地就读期间，都计算社保月数

　　

毕业博士非沪籍在上海就读期间，计算社保月数沪籍在上海或者外地就读期间，都计算社保月数（以上就读学校需经由学信网认可）

　　

问

　　

军人的社保月数怎么计算？

　　

答

　　

退役或现役军人可以由所在部队开证明，标注入驻时间，要有经办人的姓名，联系方式；

　　

现役军人：非沪籍在上海服役期间，计算社保月数沪籍在上海或者外地服役期间，都计算社保月数

　　

退役军人非沪籍在上海服役期间，计算社保月数沪籍在上海或者外地服役期间，都计算社保月数

　　

问

　　

公务员社保月数怎么计算？

　　

答

　　

公务员2014年后才有社保，2014年之前可以由所属机关开具证明，计算社保月数。

　　

问

　　

父母和儿子在同一张产证，父母把所属份额赠予儿子，算无房吗？

　　

答

　　

自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

　　

问

　　

计分制下，新盘同时内，只能认购一个嘛？要等多久才能认购第二个？

　　

比如交完认购金，没入准入分数，马上就可以去认购第二个了吗？

　　

答

　　

这个要看你认购金能不能及时退出来，如果还在系统中，那可能认购下一个楼盘会出现审核不通过的情况。目前新盘都是集中入市的，一般来讲同一批次楼盘你只能认购一个。另外，近期也有部分楼盘出现了开盘两周后才能认购下一个盘的规定。所以尽量选一个自己满意，能买到概率大的楼盘。

　　

问

　　

我有一套房子，房产证上是几个人的名字，2002年左右买的。但2018年改过份额，算5年内有购房记录吗2018年网签吗？

　　

答

　　

不算，产权变更不算在“五年有购房记录”内。

　　

问

　　

沪籍名下有一套房，无贷款，想过户给父母，这样算无房吗？

　　

答

　　

如果是赠与的交易方式，则不算无房户；若是二手房交易方式过户，则算无房户。

　　

问

　　

房子买的早前两年买了车位然后一起换了新产证这个怎么算也算五年内无购房记录吗？

　　

答

　　

车位不算！

　　

问

　　

名下有套满五唯一的房子，已出售，已网签，但未过户，这样算无房吗？

　　

答

　　

算有房，要以下家产证出来的时间为准。

　　

问

　　

请问下，我在2016年8月的时候网签一套住宅，2017年9月网签车位，2021年1月两个全部撤签，退给开发商了，这样算无房且五年内无购房记录吗？

　　

答

　　

算！！

　　

问

　　

你好，外地社保转移到上海，算有社保缴纳年限吗？

　　

答

　　

不算，可以咨询

　　

问

　　

离婚人士，净身出户，是否算无房户？在新政策有上，有哪些限制？

　　

答

　　

离婚，要倒推3年，看离婚前家庭的购房情况。

　　

比如，去年离婚，离婚前家庭2套，那么离婚后哪怕净身出户，也被限购的。在这种情况下，在新房打分系统内是不算无房户的。

　　

问

　　

满五唯一的房子，卖掉以后，算无房户吗？

　　

答

　　

满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。

　　

问

　　

请问名下无房5年内无购房记录的范围仅是上海，还是全国，房子在外地，可以算无房户吗？

　　

答

　　

目前计分政策仅限于上海范围内。

　　

问

　　

名下有一套2011年前婚前和父母共有的房子，这样是算有房户还是无房户？

　　

答

　　

和父母共有房产≤2套，就算无房！

　　

问

　　

5年内无购房记录，是按网签时间，还是产证下来的时间算？

　　

答

　　

网签！！

　　

问

　　

名下仅有一套使用权的老公房，如果把承租人转让，买房时算无房吗？

　　

答

　　

跟谁租没关系，跟这套房子的使用权在网上查到是谁的有关，也就是房东不变，依然算有房。

　　

问

　　

购买的新房已网签，但没有拿到产证，一年后才能拿到，当下算有房，还是无房？

　　

答

　　

已网签的房子，有购房记录，算有房。

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