2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的明确目标定调下，市场调控趋于常态化，房地产行业增速出现明显放缓。

　　

销售上，百强房企业绩增速明显下滑，行业集中度上升；投资上，企业力度开始出现收缩迹象，布局重点也逐步开始向有经济支撑、风险更小的一二线城市回归。

　　

预计未来房企整体规模增长将进入平稳期，企业投资也将保持审慎态度。

　　

对于绝大多数的规模房企来说，想要做大做强就必须走向全国化，在全国化的过程中势必会面临城市选择与区域选择的问题，无论是做战略布局也好，还是区域深耕也罢，新进城市选择的对与错对企业的发展至关重要。

　　

尤其是对规模型房企的全国化进程来说，全国化的成功与否的先决条件是对城市的选择，为此，我们选取了22个城市样本城市，这些城市的经济发展在全国均位居前列。可以说是全国最重要的22个城市。

　　

22个城市北京，上海，广州，深圳，成都，福州，杭州，济南，南京，南宁，沈阳，青岛，厦门，苏州，天津，无锡，武汉，西安，长春，长沙，郑州，重庆。

　　

通过对各城市中销售金额及面积TOP10的房企进行样本梳理，从城市、企业两大维度展开分析，通过22个重点城市中的房企竞争格局，为后来企业选择城市、合作决策提供参考和借鉴依据。

　　

门槛之争

　　

1、销售金额门槛：北京超百亿

　　

在选取的22个城市中，每一个城市按销售金额TOP10房企作为数据样本排序可以发现，就各城市十强金额门槛来看，北京的门槛值达125.12亿元，是22城中唯一房企十强销售门槛超百亿的城市。

　　

主要有两方面原因，一方面，当地房企多为国企，他们往往有雄厚的资本实力，能够承担昂贵的土地费用，并抵抗不确定的市场因素，因此有足够的土储以保持市场供应。

　　

另一方面，北京高端市场仍有需求，高端项目单盘销售便可助推房企业绩的快速提升。数据显示，2019年5000万元以上的顶豪楼盘，北京共成交202套，而上海加深圳在一起不到200套，顶豪市场，北京占据半壁江山。

　　

二线城市中，杭州、武汉表现亮眼，2019年十强房企销售额门槛均在90亿上下，与上海旗鼓相当，仅次于北京，这主要得益于2019年的人才政策利好。

　　

2019年4月，杭州放宽落户条件，全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。

　　

2019年12月1日，武汉最新的积分入户管理办法公布施行，其中最大的变化是取消了全市年度落户数量限制，积分累计达到75分，即可在武汉市落户。

　　

2、销售面积门槛：二线城市格外突出

　　

就各城市十强面积门槛而言，二线城市数值格外突出，普遍高于一线城市。长沙、天津、南宁、西安的门槛值均超40万方，其中长沙以45.91万方处于领先地位，达到近两倍北京和广州的销售面积。

　　

这主要是因为城市能级不同，主力销售面积段及均价有较大差距，二线城市土地资源相对宽松，供应面积较多、均价较低，所以面积门槛高，但金额不敌一线城市。

　　

金额榜首之争

　　

1、22城，广州以323亿领先

　　

如果说一个城市的入围门槛体现了这一城市的整体竞争力，那一个城市的年度销冠，可以部分反映当地房企销售能力边界，侧面佐证城市市场容量大小，判断市场潜力。

　　

从各大城市房企销售金额榜首来看，一线城市榜首值普遍高于其他城市，其中广州以323亿元的成绩领跑，上海和北京则分别以293亿和284亿紧跟其后。

　　

这主要是因为一线城市集聚各类资源，因此对人口具有的强大吸附能力，从刚需到改善至高端住宅均有稳定需求。

　　

二线城市中，也有5个城市的榜首房企2019年销售金额超两百亿，其中杭州和重庆的数值紧咬深圳，分别为248亿与245亿元，与深圳248亿元仅个位数只差。

　　

福州、长沙、苏州、厦门4个城市榜首金额低于100亿元，其中苏州在2019年曾经因房价上涨过快于2019年5月被住建部约谈“敲打”。两轮调控之后，苏州新房与二房市场均呈现量价齐跌。

　　

2、2019年金额榜全部刷新

　　

对比各城市2019榜首与2018、2015年榜首，可以发现在行业整体增速放缓的背景下，房企近两年来明显调整了步调，改变了激进的策略，发展重点由“增量”转向“提质”。

　　

榜首企业往往在当地有明星大盘，这种大体量开发模式往往伴随着较大存货周转风险，所以无论是金额还是面积，近三分之一的城市榜首与2018年相比均有下降。

　　

长期来看，与2015年相比，22城的金额榜首全部刷新。这意味着，在当前竞争环境下，随着土地资源越来越有限，各城市的潜力得到了进一步挖掘，市场价格相对走高。

　　

城市之争

　　

1、上海、苏州和成都集中度偏低

　　

从22城总体数据来看，Top10房企金额集中度的均值为39%，整体市场仍具空间。

　　

厦门市为22个城市中Top10房企金额集中度最高的城市，达到62%，热点二线城市中，南宁、济南、福州的集中度紧随其后，这意味着这些城市市场份额开始加速向顶部企业集中，梯队分化明显加剧，其他房企较难加入，当地市场已被少数房企把控。

　　

一线城市中，广州的金额集中度最高，为49%，上海的金额集中度最低，仅31%，低于22城平均水平。

　　

二线城市中苏州和成都的前十强房企销售金额占比都在30%以下，分别为27%和23%。

　　

这意味着上海、苏州、成都市场销售Top10的房企对该城市的市场占有率有限，其他房企仍有一定的机会。

　　

上海、苏州、成都三个市场需区别对待，上海作为一线城市进入门槛较高，无论是新房企进入还是原有区域扩张都需要一定的资金及运营能力；苏州由于2019年初的热度走高，新进和补仓房企增多导致市场占有率稀释，自7月后市场趋冷，尚需观察；成都则是由于受到房企投资力度减弱，扩张速度放缓的因素影响。

　　

各大房企在选择之时还需充分了解当地市场具体情况，并结合自身优势进行判断。

　　

房企之争

　　

1、深圳、福州房企本土当道

　　

对于各大城市的当地市场来说，本地房企无时不刻面临外来房企的冲击。然而在深圳和福州两城，本地房企一直都占据销售额金额大头。

　　

从2019年销售额市占率来看，深圳本土房企一骑绝尘，占比高达86%，除了本土孕育的规模房企万科、招商蛇口外，深圳本土房企的实力也不容小觑。由于深圳近年公开市场土拍力度有限，且存在大量的城中村、旧改项目，本土房企在这类土地获取上相比外地房企更具优势，也让这些本土房企获得更多的发展空间和机会。

　　

这促成了深圳上榜企业中有9家均为本土企业，如华侨城、佳兆业、新锦安、深业集团等。

　　

福州本土房企市占率高主要是由于闽系房企竞争力强大，不会放弃对本土市场的把控，世茂、阳光城、融侨、泰禾、福晟、三盛等房企都是福州本土市场的主要参与者。

　　

2、17城市场被外来房企抢占

　　

随着国内房企产行业集中度的加强和企业全国化布局的全面铺开，全国各地的房地产市场竞争都在持续的加剧。

　　

尤其是近几年房企普遍提倡的高周转模式更是促进了外来房企对各个城市市场份额的蚕食。

　　

数据上来看，22个监测城市中17个城市外来房企市占率全面超越本土房企，占比接近8成。

　　

部分城市例如杭州、郑州、重庆的本土房企尚有一战之力，西安、无锡、沈阳三市则呈现出外来房企喧宾夺主的局面，本土房企无一入榜。

　　

3、外来房企市占率持续上升

　　

从对比数据来看，2019年的城市格局相对2018年可以用较为动荡形容，而对比2015年本土房企的市占率情况，可以发现除了深圳、北京、长沙三城，本土房企在市占争夺之中颓势明显。

　　

长沙本土房企金额占比提升主要是由于本土房企入榜数量的增长，北京和深圳由于竞争形势变化不大，因此两地本土房企市占率都较为稳固。

　　

整体上来看，随着行业集中度的提升以及规模房企全国化布局的持续加深，未来外来房企市占率持续上升的趋势可能会进一步放大。

　　

综合来看，门槛及榜首方面，以一线为首的热点城市领衔金额榜，二线城市领跑面积榜。以北、上、广、深为首的一线城市以及杭州、武汉、天津等为首热点城市整体无论是在金额门槛还是榜首方面都位列前茅。

　　

究其原因，一是由于一线以及新一线城市土地资源稀缺、供地较少，导致房企拿地楼板价较高，地价推动房价，使得房屋销售均价高于其他城市。

　　

二是在于这类城市由于教育、医疗、公共服务等方面的优势，拥有良好的基本面支撑，对周边人口有源源不断的吸附作用，因此购房置业需求旺盛。

　　

房企集中度方面，竞争加剧导致短期集中度下滑，长期集中度提升逻辑不变。

　　

与2018年相比，2019年少数城市如厦门、南宁、西安TOP10房企出现了集中度上升之外，超半数城市房企集中度出现不同程度的下滑，热点城市如武汉、郑州、成都等整体下滑幅度较大。

　　

主要原因在于，棚改货币化导致的需求透支使得三四线城市面临较大的下行压力，重仓三四线的房企开始转移阵地，围绕核心一二线城市进行布局，最终导致热门城市市场竞争更加激烈。

　　

与2015年相比，房企整体的集中度还是呈上升趋势，在行业下行背景下，大鱼吃小鱼的局势并未产生变化，长期来看，集中度或许将继续震荡上升。

　　

具体到房企进驻城市的选择及进驻方式，由于不同城市的竞争格局、市场集中度、深耕企业类型都有所不同，针对这些特点，我们提出如下建议：

　　

进驻优先选择集中度较低的热点城市，一线城市如上海，二线城市如苏州、成都、重庆、青岛等。

　　

对于短期集中度下降的城市可以择机进入，典型城市如武汉、郑州等。

　　

对于本土房企当道的城市，首选合作方式进入，如福州、深圳等。

　　

对于外来房企强势的城市，优先与规模房企合作，如无锡、沈阳、济南等城市，首选万科，天津首选融创，武汉则可以选择与保利合作。

　　

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文章来源:丁祖昱评楼市

　　

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